قرارداد اجاره و نکات کلیدی و مهم در تنظیم آن ؛
اجاره نامه ، یکی از شایعترین و پرکاربردترین نوع از انواع قراردادها می باشد . در این قرارداد هم ، رضایت و قصد طرفین برای انشا و تحریر ، از اساسی ترین شروط صحت قرارداد است .
شخصی که مالک ملک ( آپارتمان ، مغازه و .. ) است به عنوان موجر شناخته میشود و کسی که قصد اجاره آن ملک را دارد مستاجر نامیده می شود . عقد اجاره نسبت به مالک لازم و نسبت به مستاجر جایز است . یعنی پس از نوشتن قرارداد اجاره ، مالک یا موجر تحت هیچ شرایطی نمیتواند قرارداد اجاره را فسخ کند ولی مستاجر هر زمانی که بخواهد میتواند آنرا فسخ کند و نیازی به رضایت موجر ندارد .
با توجه به اینکه در مورد عقد اجاره مطالب و نکات فراوانی وجود دارد و اکثر سایتهای حقوقی در مورد ماهیت و شرایط صحت آن بحث و تبادل نظر کرده اند لذا ما قصد نداریم به موارد پرتکرار آن بپردازیم و هدف ما از نوشتن این مقاله این است که شما را به نکات مهم و کلیدی این قرارداد آگاه نماییم و به عبارتی یک مقاله کاملا کاربردی را در جهت دانش افزایی کاربران عزیز عرضه کنیم . به خوبی واقف هستید که هر قراردادی دارای آثار و تبعاتی است که حقوق و تکالیفی را بر عهده طرفین آن ایجاد میکند لذا لازم است قبل از تنظیم و نوشتن عقد اجاره ، با نکات کلیدی و کاربردی آن آگاه باشیم تا بناچار درگیر اختلافات و درگیریهای ناشی از آثار و تبعات آن نباشیم . البته این موضوع در مورد هر قرارداد ونوشته الزام آوری صدق میکند و بهترین کار این است که حتما با یک وکیل کاربلد و با تجربه ، مشورتهای لازم را بگیریم تا اسیر تبعات ناشی از آن نشویم .
در این نوشته سعی کرده ایم که موارد مهم را از دو مقوله موجر و مستاجر بیان کنیم تا هر دو طرف این قرارداد را از آثار و تبعات ناشی از عقد قرارداد اجاره مطلع نماییم و یک بعدی به موضوع نپردازیم .
قبل از ورود به اصل موضوع ، لازم است یک سوال پرتکرار را در همین ابتدای کار پاسخ دهیم و آن اینکه اکثر کاربران میپرسند آیا قرارداد اجاره ای که بصورت عادی و خارج از دفاتر املاک تنظیم و نوشته می شود و کد رهگیری ندارد از نظر قانون دارای اعتبار است یا نه ! یقین داشته باشید که قرارداد عادی مذکور ، حتما مورد حمایت قانونگذار است و در مراجع قضایی شما میتوانید به آن استناد کنید و هیچ فرقی با قراردادهای تنظیمی در دفاتر املاک ندارد چراکه قراردادهای تنظیمی در دفاتر املاک هم از نوع قراردادهای عادی هستند و از نظر اعتبار و درجه در یک سطح قرار دارند و اینگونه نیست که قرارداد تنظیمی در دفاتر املاک ( بنگاه ) اعتبار بیشتری داشته باشد. لذا همانطور که اشاره کردیم هر دو ، جزو اسناد عادی بشمار می آیند و صرفا شرایط و تعهداتی که در یک قرارداد عادی نوشته می شود، می تواند حائز اهمیت باشد لذا از این حیث لازم است توجه ویژه ای به این موارد داشته باشیم .
حال میخواهیم به نکات اساسی و مهمی که لازم است به آنها دقت داشته باشیم را در زیر اشاره میکنیم .
نکته اول اینکه ؛ یقین و اطمینان حاصل کنید که شخصی که خود را مالک می نامد حتما دارای مالکیت آن ملک باشد. بهتر است آن ملکی که اجاره می کنید دارای سند رسمی و معتبر باشد زیرا در غیر این صورت احراز مالکیت بسیار سخت و در مواردی غیرقابل اثبات است . لذا سند رسمی مورد اجاره را با دقت مشاهده و مطالعه نمایید و آنرا با مدارک هویتی مالک تطبیق دهید . احتمال دارد ملک مورد نظر دارای دو یا چند مالک بصورت مشاعی باشد ، در این موارد لازم است که حتما توجه داشته باشید همه مالکین ضمن اعلام رضایت کتبی، ذیل قرارداد را امضا نمایند یا یکی از مالکین ، وکالتنامه رسمی از دیگر مالکین داشته باشد و در آن وکالتنامه حتما قید شده باشد که شخص اخیر حق اجاره سهم مالکین دیگر و دریافت وجوه قرض الحسنه و اجاره بها و امضای قرارداد را داشته باشد در غیر اینصورت ، قرارداد تنظیمی دارای ایراد و اشکال اساسی بوده و بعبارتی غیرنافذ است و نیاز به جلب رضایت مالکین دیگر دارد تا نافذ شود . در بسیاری از موارد دیده شده شخصی که جهت امضای قرارداد اجاره با مستاجر در جلسه حاضر می شود اصلا هیچ مالکیتی در مورد اجاره ندارد و با یک وکالتنامه که حتما باید رسمی باشد یعنی در یکی از دفاتر اسناد رسمی ، مالکین به وی وکالت داده باشند تا وی ملک آنها را به هر شخصی که صلاح بداند اجاره دهد و حتما توجه داشته باشید که نحوه پرداخت مبالغ قرض الحسنه و وجوه اجاره در آن قید گردد و تکلیف مشخص شده باشد . به عبارتی دیگر ، اگر در وکالتنامه اجازه دریافت وجوه مالی اعم از وجه قرض الحسنه و وجوه اجاره ماهیانه به شخص ثالث نداده شده باشد ، مستاجر نباید هیچ وجهی به وی پرداخت نماید و حتما باید کلیه وجوه را با معرفی شماره حساب متعلق به شخص مالک یا مالکین پرداخت نماید در غیر اینصورت برای دریافت وجوه پرداختی ، حق مراجعه به مالک یا مالکین ملک را ندارد و در صورت بروز هرگونه اختلافی باید به همان شخص ثالث که فاقد مالکیت است مراجعه کند که بسیار میتواند مستاجر را با مشکلات عدیده ای مواجه سازد . لذا همین یک نکته ، نکات بسیار مهم و تاثیرگذاری را در خود جای داده است که هریک در جای خود دارای اهمیت و توجه ویژه است .
نکته دوم اینکه ؛ حتما توجه داشته باشید موضوع اجاره نامه بدرستی در جای خود اشاره و قید گردد . مثلا اگر مورد اجاره یک باب آپارتمان باشد بدین صورت نوشته شود که مورد اجاره عبارت است از ششدانگ یک واحد آپارتمان با مساحت .... از پلاک ثبتی اصلی / فرعی .... طبقه ... واحد .... و نشانی دقیق آن نوشته شود . و مستاجر هم قبل از تنظیم قرارداد آنرا مشاهده نموده باشد .
نکته سوم اینکه ؛ حتما لازم است مدت اجاره در قرارداد قید شود مثلا نوشته شود مدت اجاره از تاریخ ۱۴۰۱/۰۱/۰۱ لغایت ۱۴۰۲/۰۱/۰۱ به مدت یکسال تمام شمسی است در غیر اینصورت و مشخص نشدن مدت در اجاره ، مستندا به ماده ۴۶۸ قانون مدنی ، عقد اجاره باطل است . ماده ۴۶۸ قانون مدنی به صراحت بیان میدارد که ؛ ((چنانچه در اجاره اشیا ، مدت تعیین نشود ، قرارداد باطل است . ))
نکته چهارم اینکه ؛ در قرارداد اجاره حتما قید شود که مورد اجاره برای چه مصرفی است . مثلا برای سکونت است یا جهت انبار یا ... .
ذکر این نکته برای موجر میتواند قابل اهمیت باشد . چراکه در صورت ذکر آن در قرارداد ، بهتر است پس از قید نوع استفاده از مال الاجاره ، در صورت تخلف مستاجر ، حق فسخ برای موجر تعیین گردد تا مستاجر نتواند از مورد اجاره استفاده غیرمجاز نماید بدیهی است در صورت ذکر نشدن این شرط در قرارداد ، موجر نمیتواند از حق فسخ استفاده نماید .
نکته پنجم اینکه ؛ در قرارداد اجاره حتما قید شود که مستاجر حق انتقال یا واگذاری مورد اجاره را جزئا یا کلا به غیر ندارد و در ادامه شرط شود چنانچه مستاجر مورد اجاره را جزئا یا کلا به غیر واگذار نماید ، قرارداد خودبخود منفسخ خواهد شد و با اعلام آن از طریق اظهارنامه رسمی به مستاجر ، این انفساخ تنفیذ خواهد شد بدیهی است در صورت عدم ذکر آن در قرارداد ، نمیتواند از حق فسخ ایجاد شده استفاده نماید .
نکته ششم اینکه چنانچه ملک مورد اجاره تجاری باشد لازم است شغل مورد استفاده مستاجر در مورد اجاره قید شود تا مستاجر نتواند تغییر شغل دهد حتی بهتر است اضافه شود مستاجر حق هیچگونه تغییر اعم از جزئی و کلی در مورد اجاره ندارد و اضافه کند در صورت تغییر شغل یا ایجاد هرگونه تغییرات در مورد اجاره ، قرارداد خودبخود منفسخ خواهد شد .
نکته هفتم اینکه بهتر است قید شود در پایان مدت اجاره ، مستاجر مکلف است مورد اجاره را در تاریخ انقضا مدت ، تخلیه نماید در غیر اینصورت از بابت هر روز تصرف و استفاده خارج از مدت قرارداد ، مبلغ ...... به عنوان خسارت تاخیر در تخلیه به موجر پرداخت نماید و موجر میتواند خسارت یاد شده را از مبلغ قرض الحسنه برداشت نماید . این شرط در مورد عدم پرداخت اجاره بها نیز لازم الاجرا خواهد بود .
نکته هشتم ؛ با توجه به اینکه اشیا و لوازم متصل به مورد اجاره مثل ، شیر آلات و سایر اتصالات موجود در مورد اجاره و یا کاغذ دیواری و کابینت ها و سایر موارد موجود در مال الاجاره ، کاملا نو و سالم تحویل مستاجر میشود، لذا در صورت استفاده غیر اصولی و رایج ، ممکن است خسارتی بیش از اجاره بها و جمع آنها به موجر وارد نماید لذا لازم است قید شود کلیه لوازم از قبیل کابیتها ، شیرآلات ، کولر و .... بشکل نو و سالم تحویل مستاجر میشود و مستاجر مجاز به استفاده عرفی از آنها میباشد ولی چنانچه بهردلیلی مستاجر استفاده غیر اصولی و عرفی از آنها نماید و از این حیث خسارت و صدمه جدی به آنها وارد شود ، مستاجر مکلف و موظف است که از عهده خسارات وارده برآید و موجر مجاز است مبلغ عرفی از مبلغ قرض الحسنه را نزد خود نگه دارد تا مستاجر جبران خسارت نماید و یا در صورت عدم توافق در محاسبه خسارات ناشی از بی مبالاتی ، و طرح دعوا در مراجع قضایی و رسیدگی نهایی ، موجر میتواند مبلغ عرفی از قرض الحسنه را نزد خود نگهدارد ولیکن مستاجر موظف است در پایان اجاره نامه حتما مورد اجاره را تخلیه نماید و بدیهی است در غیر اینصورت خسارات ناشی از تاخیر در تخلیه هم به آن اضافه خواهد شد .
نکته نهم اینکه ؛ حتما ذیل قرارداد توسط دو نفر شاهد عاقل و بالغ و رشید ، امضا و اثر انگشت زده شود .
نکته دهم و آخر اینکه بهتر است دو ماه قبل از انقضای مدت اجاره ، موجر و مستاجر نظر خود را مبنی بر تمدید و یا انقضای مورد اجاره از طریق اظهارنامه رسمی اعلام نمایند تا در مدت باقیمانده هر دو طرف قرارداد اجاره و بویژه مستاجر ، وقت و زمان کافی برای پیدا کردن مورد اجاره دیگر را داشته باشد . قید این مطلب هم میتواند موثر باشد و آن اینکه ، چنانچه در دو ماه آخر مدت اجاره ، نظر موجر و مستاجر انقضای قرارداد در پایان مدت اجاره نامه باشد ، موجر موظف شود که یک سوم مبلغ قرض الحسنه را ، ۱۰ روز قبل از پایان مدت اجاره به مستاجر پرداخت نماید و الباقی را در زمان تخلیه پرداخت نماید و چنانچه موجر مبلغ قرض الحسنه را در مواعد تعیینی به مستاجر پرداخت ننماید ، موجر مکلف است از بابت هر روز تاخیر در پرداخت مبلغ قرض الحسنه ، ..... ریال به مستاجر پرداخت نماید و بدیهی است تا زمان دریافت کامل این مبلغ میتواند از تخلیه مورد اجاره امتناع نموده و از این حیث هیچ مبلغ و خسارتی به موجر نمیتواند تعلق بگیرد .
همانطور که ملاحظه می شود ، شرایط مرقومه فوق ، کاملترین مواردی است که کاربران میتوانند در خصوص عقد اجاره به آن استناد نموده و استفاده نمایند . لطفا چنانچه شما هم نظر یا پیشنهادی در این خصوص دارید ، نظرات خودتان را برای ما ارسال نمایید .
همچنین ، چنانچه قصد استخدام وکیل با تجربه و خبره برای تخلیه مورد اجاره و یا سرقفلی و ... را دارید ، عدل بند ، بهترین انتخاب برای شما خواهد بود .
علاوه بر راههای ارتباطی معمول در این سایت ، شما ، میتوانید از طریق شماره واتساپ 989125089664 با ما در ارتباط باشید ، بویژه ایرانیان خارج از کشور و افرادی که بهر نحوی در ایران حضور ندارند .
ثبت نظر جدید